住宅ローン控除とはどんな制度?400万円お得になるって本当?

2018.06.19

普通に暮らしていて受けられる控除で額が大きいものの1つは住宅ローン控除です。

最大400万円の還付が受けられる住宅ローン控除はどんな条件で受けることが出来るのでしょうか?

ローンが嫌い、借金が嫌いという人も多いですが、住宅購入に関してはローンを組むメリットもかなり多いです。

住宅ローン控除はどれくらいお得?

家とコイン
住宅ローン控除の上限は毎年40万円×10年で、最大400万円の控除を受けることができますが、実際には最大値の控除を受けられる人は一部です。

住宅ローンの控除額はローンの残高、そしてローンを支払っている人の年収、購入した住宅の種類によって変わってきます。

住宅ローンの年末残高

住宅ローン控除額は年末残高によって変わってきます。

ローン残高が4000万円未満の場合はローン残高の1%が最大控除額になります。たとえば、ローン残高が2000万円ながら上限が20万円、3500万円ならば35万円になります。

ローン残高が4000万円以上の場合は最大40万円です。

つまり、残高が4000万円未満ならば残高が高ければ高い程控除の上限額が上がります。

所得税や住民税額

住宅ローン控除は所得税から控除を受けることが出来ます。所得税よりも控除額が大きい場合は住民税からも控除をされます。

ただし、所得税の課税所得金額の7%、あるいは13万6500円のうち、低い方の額が上限になります。

購入する住宅の種類

普通の住宅を購入した場合、1年間の最大控除額は40万円で、それを10年間受けることが出来ます。

しかし、耐震性や耐久性、省エネ性などの条件を満たした「認定長期優良住宅」や省エネルギー性の高い「認定低炭素住宅」の場合、一年間の最大控除額は50万円になります。

そして、それを10年間受けることができます。この場合は最大の控除額が500万円になります。ただし、年末のローン残高が5000万円以上でないと満額にはなりません。

住宅ローン控除が受けられる条件について

ペンと紙
住宅ローン控除は住宅を購入した人だれもが受けられるわけではありません。以下の条件を全て満たしていることが求められます。

床面積について

住宅の床面積が50平米メートル以上で床面積の半分以上が自分の居住に使われること。マンションの場合は専有部分の床面積で計算をします。

床面積については登記簿に表記されている数字で判定されます。狭いワンルームマンションはこれに当てはまらない場合があります。

また、仕事場兼住居の場合は住居部分の割合に注意が必要です。

住宅ローンの返済期間と借入先

住宅ローンの返済期間は10年以上でなければなりません。また、借入先は金融機関に限ります。例外として0.2%以上の金利を払うのならば勤務先からの借り入れも可能です。

しかし、親戚や知人などから借りる場合は対象外になります。

入居日と居住について

住宅を取得してから6カ月以内に入居しなければなりません。また、毎年年末まで住んでいることが求められます。投資目的の購入した場合は住宅ローン控除の対象外となります。

また、年の途中で引っ越してしまった場合、その年は控除を受けることが出来なくなります。

所得について

その年の合計所得金額が3000万円以下であること。給与所得では3000万円以下であっても、株や副業などで得た利益で3000万円以上になった場合は対象外となります。

長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

住宅を購入した年とその前の2年間、これからの2年間の計5年間の間に居住用財産を譲渡した場合にかかる長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。

中古住宅の場合

中古住宅を購入する場合は耐火性や築年数、耐震基準などの条件を満たしている必要があります。

マンションの場合は築25年未満、それ以外の場合は築20年未満、それ以外の場合は耐震基準を満たしている必要があります。不動産屋さん尋ねてみましょう。

結局どうするのがお得なの?

計算する指
住宅ローン控除はとてもメリットのある制度ですが、仕組みがやや複雑です。

控除額が大きければいいというものではない

控除額が大きいということはすなわち、ローン残高が大きいことを意味します。ローン残高が大きいということはそのぶん金利も高いということにもなります。

住宅ローン控除にこだわり過ぎない

住宅ローン控除は控除額が大きいので、利用したほうがいいことも多いですが、たとえば無利子でお金を貸してくれる親戚がいたり、じっくりと家選びをして一括購入をしたりすることがいいこともあります。

住宅ローン控除は使用すればお得ですが、使用しなければ損をするとは限りません。

シミュレーションをしてみましょう

所得税や住民税は収入額だけでなく扶養家族などによっても変わってきます。実際にどれくらいの控除を受けられるかどうかは人によって変わってきます。

こうするのがお得、控除幅が大きくなるとは一概には言えません。不動産屋さんにシミュレーションをしてもらうのが一番です。

住宅ローン控除の額は人によって違います

住宅ローン控除は最大400万円もの還付をうけることができます。とはいえ、実際にどれくらいの控除額にあるかは人によって大きく違ってきます。

住宅ローン残高の1%がだいたいの目安になることが多いです。住宅ローン控除は最初の年に確定申告を行えば翌年からは年末調整での手続きが可能なので 、忘れずに行うようにしましょう。